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关于土地用途管制制度的规定
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《中华人民共和国土地管理法》第四条规定:“国家实行土地用途管制制度。   国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。   前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。   使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”

 

《土地管理法》第四条是对土地用途管制制度的规定。   
一、土地用途管制,是世界上一些土地管理制度较为完善的国家采用的一种土地利用管理制度。日本、美国、加拿大等国家称之为土地使用分区管制;瑞典称土地使用管制”’;英国称土地规划许可制;法国、韩国则称建设开发许可制”’。实行这种制度的目的,是通过土地利用规划引导合理利用土地,促进区域经济、社会和环境的协调发展,其核心是依据土地利用规划对土地用途转变实行严格控制、这些国家实行土地用途管制的措施和手段大致相同,概括起来,就是主管地政的部门经过调查研究,用科学方法主动规划土地用途,先把区域内土地划分成各种使用区,再把使用区内土地逐宗编定为各种使用地,只要使用区划分合理,各种使用地编定恰当,并依法加以各种管制措施,就能使有限的土地资源满足经济和社会发展各方面的需要。从一些国家的情况看,土地用途管制在合理利用土地资源,特别是耕地保护方面取得了良好的效果。   二、土地用途管制是这次土地管理法修改的重点,也是修订后的土地管理法新增加的主要内容。《土地管理法》第四条第一款所称土地用途管制制度,是指国家为保证土地资源的合理利用,经济、社会和环境的协调发展,通过编制土地利用总体规划划定土地用途区域,确定土地使用限制条件,土地的所有者、使用者严格按照国家确定的用途利用土地的制度。土地用途管制制度与用地分级限额审批制度的主要区别,在于主动依据土地利用规划划定土地用途,并依法规范土地利用行为,划分土地管理权限,控制土地用途变更。此外,土地用途管制制度采用规划公示的办法,向社会公众告示土地用途分区和用途限制,有利于社会公众对土地利用和管理实施监督。   三、《土地管理法》对土地用途管制制度的具体内容和各个环节作了以下全面的规定:   1.明确规定了土地利用总体规划的地位、作用及审批程序。土地利用总体规划是在一定区域内,根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件,对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局。土地利用总体规划是实行土地用途管制的依据。具体规定包括:   (1)各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求,组织编制土地利用总体规划。土地利用总体规划的规划期限由国务院规定。下级土地利用总体规划应当依据上一级土地利用总体规划编制。地方各级人民政府编制的土地利用总体规划中的建设用地总量不得超过上一级土地利用总体规划确定的控制指标,耕地保有量不得低于上一级土地利用总体规划确定的控制指标。省、自治区、直辖市人民政府编制的土地利用总体规划,应当确保本行政区域内耕地总量不减少。   (2)土地利用总体规划的编制原则:一是严格保护基本农田,控制非农业建设占用农用地;二是提高土地利用率;三是统筹安排各类、各区域用地;四是保护和改善生态环境,保障土地的可持续利用;五是占用耕地与开发复垦耕地相平衡。   (3)土地利用总体规划要对土地按用途进行分类。《土地管理法》第四条规定从大类上将土地分为农用地、建设用地和未利用地三类。农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地,例如沙漠、冰川等。将土地作这样的分类是国家实行土地用途管制制度的需要,主要目的是限制农用地转为建设用地,特别是要对耕地实行重点保护。根据需要,各类土地还可以进行进一步的分类,并确定具体的分类标准。   (4)土地利用总体规划实行分级审批。省、自治区、直辖市的土地利用总体规划。报国务院批准。省、自治区人民政府所在地的市、人口在100万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划,经省、自治区人民政府审查同意后,报国务院批准。前述以外的土地利用总体规划,逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准;其中,乡(镇)土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准。土地利用总体规划一经批准,必须严格执行。   (5)全国和省级土地利用总体规划为宏观控制性规划,主要任务是在确保耕地总量动态平衡的前提下,统筹安排各类用地,控制城镇建设用地规模。通过规划分区和规划指标对下级土地利用总体规划进行控制。县、乡级土地利用总体规划为实施性规划,主要任务是根据上级土地利用总体规划的指标和布局要求,具体划分各土地利用区,明确用途和使用条件,为农用地转用审批、基本农田保护区划定、土地整理、土地开发复垦提供依据。特别是乡(镇)土地利用总体规划,要具体确定每一块土地的用途,并向社会公告。   (6)土地利用总体规划的修改,必须经原批准机关批准;未经批准,不得改变土地利用总体规划确定的用途。经国务院批准的大型能源、交通、水利等基础设施建设用地,需要改变土地利用总体规划的,根据国务院的批准文件修改土地利用总体规划。经省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地,需要改变土地利用总体规划的,属于省级人民政府土地利用总体规划批准权限内的,根据省级人民政府的批准文件修改土地利用总体规划。   2.明确规定了农用地转为建设用地的批准权限。根据土地用途管制的要求,建设用地必须符合土地利用总体规划所确定的用途,并且严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量。因此,《土地管理法》规定:建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的.应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内,为实施该规划而将农用地转为建设用地的,按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。前述以外的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准。   3.适当集中了征地审批权。根据宪法的有关规定,土地征用权属于国家。这次土地管理法修订,针对以往土地征用权过于分散带来的弊病,适应土地用途管制的要求,适当集中了征地审批权。征用基本农田,或者征用基本农田以外的耕地超过35公顷的,其他土地超过70公顷的,都必须由国务院批准。征用前述以外的土地的、都由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。取消了省级以下人民政府的征地审批权。征用农用地还必须先行办理农用地转用审批。其中,经国务院批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批,超过省级征地批准权限的,还要依法另行办理征地审批。   4.完善了土地登记制度。土地登记是指国家依照规定程序将土地的权属、用途、面积、政府对该宗地的利用设置的管制条件等情况登记在专门的簿册上,同时向土地所有者和土地使用者颁发土地证书的一种法律制度。为适应土地用途管制的要求,这次土地管理法修订,对土地登记制度作了一些新的规定。一是规定农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。以加强农村建设用地的管理。二是规定依法改变土地用途的,应当办理土地变更登记。土地用途变更登记,是指对已经登记的土地用途发生变化的,经土地权利人申请,对原登记的土地用途依法进行变更的一种土地登记行为。土地用途变更登记是土地用途管制的一项措施。首先,土地用途是土地权利的重要内容,土地权利未经登记不受法律保护。其次,土地用途是依照土地利用总体规划确定的,改变用途要审查其是否符合土地利用总体规划。再次,改变土地用途应有合法批准手续,通过土地用途变更登记可以进行有效地监督。最后,土地用途决定土地价值和收益,通过土地用途变更登记有助于保障国家土地收益。   5.健全土地监督检查制度,强化土地法律责任。实行土地用途管制制度,要求使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。为加强监督检查,这次土地管理法修订专门增加了监督检查一章,授权县级以上人民政府土地行政主管部门,对包括违反土地用途管制在内的土地违法行为进行监督检查,并对各种土地违法行为规定了相应的法律责任。

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